杭州市财政局“二套房”认定出现“第四版本”

类别:标准型套房    发布时间:2019-04-26 14:11    浏览:

  近日,杭州财政局发文明确首套房概念:以家庭为单位,以前有购房、继承、赠与交易记录的,即使已卖掉,再买第二套房都不能享受首次购房契税优惠。这与之前银监会等相关部门对于“二套房”的认定有较大出入,使不少置业者陷入购房迷茫

  自4月14日国务院关于“二套房首付至少50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”新政下发以来,房地产界就对“二套房如何认定”予以热切关注。然而,二套房认定标准至今没有明确,无论是银监会官员“认房不认贷”的说法,还是银行“认贷不认房”的操作,标准的不统一令购房者有些摸不着头脑,也在一定程度上阻碍了置业者的购房脚步

  据悉,对二套房的认定,央行和国家银监会自2007年起已经出台过几个文件。根据相关规定,第二套房认定是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位

  2008年底,国务院曾发文表示,“改善型住房”可按首套房标准执行。但“改善型住房”在各家银行间的标准又不尽相同,导致二套房贷政策执行有很大灵活性,甚至出现过二套房以改善型住房的名义,享受首套房优惠政策的情况

  今年1月,国务院再度发文收紧二套房贷,“改善型住房”的说法从文件中消失。对此,双赢机构总经理章惠芳认为:“此次严厉的新政,也存在‘一刀切’的问题,不仅打击了投资客,对改善型需求的群体来说,也是当头一棒。”

  银监会银行监管一部主任杨家才于4月下旬表示,房贷新政的二套房认定将“以房为限,而不是以贷为限”:“所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。”

  杨家才说,只有以房来划分,才有一套二套的问题,而“实行差别的房贷政策的时候,主要以房进行划分”

  近日据来自杭州中、农、工、建、招商等银行反馈的信息,新“国十条”发布后,银行的暂行做法是,以贷款次数作为认定第二套房贷标准。不管此前房贷是否还清,只要是第二次利用贷款购房,都归为第二套房贷。由于银行方面目前未接到相关方面的正式通知,因此仍普遍暂时按照贷款次数认定二套房,等待相关部门出台操作细则

  有银监会官员提出,若以房产套数作为二套房贷款标准,那么银行在放贷之前必须先通过房管部门,对房贷客户持有房产数量进行审核

  据了解,房管部门专门设有一个房产管理信息系统。通过该系统,房屋产权所有人都有清晰登记,如果是夫妻关系,房屋产权共有人也有登记,房产内容涉及面积、地址、注销、交易以及抵押等情况。今后银行可能与房管部门就房产信息查询,进行信息系统对接

  据杭州住房公积金管理中心消息,公积金贷款和商业贷款的认定情况不同,公积金是根据申请公积金的次数来认定的

  相关人士表示,只要是没有在公积金中心申请过贷款,即使之前申请人申请过商业贷款,或者名下有房产,目前也不影响公积金中心放贷。但该人士也表示,这只是一个暂时的规定,如有新政细则出台,将肯定会按照新政来执行

  而公积金贷款首付比例也将按照国务院最新要求执行,首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的,贷款首付比例最低为30%;二次贷款首付比例最低为50%

  根据杭州市财政局直属征收管理局日前发布的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》,非首次购房将以购房交税记录作为认定标准

  据了解,其中所指的“非首次购房”,是以购房交税记录为标准、以家庭为单位的。也就是说,在征收管理局联网系统中查询买房者的购房交税记录,即使之前购买的这套房子卖掉了,现在再购买一套,也算二套房,将不能享受首套购房的契税优惠政策。这与各大商业银行“以房屋数量为限、以家庭为认定单位”的标准,有所区别

  除此之外,对于一些通过非买卖行为所得、不用缴税的房产,如赠与、继承等,只要有交易记录,即使没缴税,也都属于非首次购房

  可以看出,目前对于二套房的认定有以下“四大版本”:第一,银监会、房管局,将房屋套数作为认定标准;第二,银行方面以贷款次数作为认定标准;第三,以购房交税记录为准;第四,则是住房公积金方面暂时按照公积金办理次数来认定

  汪小姐原本计划于日前购买市中心一楼盘的房源,但在办理预约登记时置业顾问告诉她,由于新政规定,二套房必须支付50%的首付款,而汪小姐却很难凑齐如此高额的首付款项

  “此前我请教过业内人士,有人说只要把我名下的房产过户到我爸妈名下,再置业就可以算是首套房了。但银行方面就是不松口,因为他们说我已经有过贷款记录了,所以再买房再贷款肯定要按二套房来操作。”汪小姐沮丧地表示,虽然自己和老公对此次购房已花费了极大精力,但最终只能放弃

  而对于众说纷纭的现状,双赢置业机构总经理章惠芳表示,目前相对“混沌”的界定标准是新政出台后的一个必然阶段。她解释说:“出台的新政需要一段时间进行消化,应该说,现在还处在考量阶段。”

  “总体来说,不管是认房也好,认税也罢,其差别是有限的,它们的大方向是一致的,都是趋紧的。”章惠芳认为,目前对二套房认定标准的不统一,还存在“上限和下限”的问题

  至于政策的目的与结果能否能达到一致,关键在于执行的力度。从“新国十条”中“地方问责”这点推断,张惠芳认为,即使现在杭州市政府细则还没有完全出台,但也不会违背中央目前“控制房价”的调控旨意。但她同时也表示,政策上的灵活性是值得肯定的,各地政府可以根据实际情况,进行“度”的把握

  某资深业内人士的观点与章惠芳基本一致。该人士表示,控制楼市价格非理性增长是各部门出台新规的最终目标,而为了达到这一目的,各部门无暇顾及具体的打压方式,而是倾尽所能

  “无论如何,新政的目的是达到一场‘阶段性胜利’。可以看到的是,以目前楼市境况,为抑制楼市过快上涨的迅猛势头而出台的各项新政,已在一定程度上获得了成功。”该业内人士说

  与此同时,该业内人士也向各相关部门呼吁,尽快出台细则,明确二套房界定,以方便置业者购房

  4月30日,北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。《通知》重点指出,自发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房

  此外《通知》内容还包括,要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款;采取临时性措施限定新购房套数;加强对房地产开发和个人售房的征税管理

  4月26日,青岛市政府办公厅公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》,其中包括外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77%、重点建中小套型商品住房、力争3年左右完成旧城改造、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开等

  而在税收方面,青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%;对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%

  深圳楼市新政细则尚未出台,但知情人士透露,细则早在4月27日已基本敲定。“这次深圳的细则总体方向要比中央的更为严格。包括二套房如何界定,限定本地人购房套数等模糊的问题,深圳都会按照最严格的上限执行。坚决执行中央楼市调控措施,遏制房价上涨。”参加研讨的相关人士透露



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